本文转自冷眼观楼 ， 由库哥编辑。

供应结构越来越单一，大家都不得不在同一片红海中挣扎，很难做到产品错位。

而且 户型设计没有专利保护，当一款热销产品出来后，很快市场里就会出现多个类似的变形款。

其实，虽然现在市场里户型琳琅满目，但总体的布局类型就那么五六种，其余都是在这基础上的变异。

这就相当考验开发商的设计能力了， 胜负都在 一些不起眼的细节上 。

具体都是些什么细节？

正好，融创在武清首个独立规划设计的项目—— 大河宸院 开放示范区，姜Sir看了看样板间，干脆就以他们为例讲一讲。

大河宸院共有 5款户型，分别是 建筑面积约82㎡、85㎡的两室，建筑面积约93㎡、118㎡、121㎡三室 。

先来看两室， 建筑面积 约82㎡和85㎡户型 基本一样，只是中户和边户的区别。

格局其实就是最最 传统的“H”两居 ——客厅、主卧朝南，次卧朝北，只是 原来厨房和卫生间的位置对调了一下。

这种改变有何好处，后面细说。

▲融创大河宸院建筑面积约82-85㎡户型

再看三室， 建筑面积 约93㎡ 也是传统的 “H”型三居 ——客厅居中，南向两卧室分列两侧，北侧厨房、卫生间、一个次卧。

较前两年最流行的两开间朝南的90㎡洋房三居，这款户型做到三开间朝南。

不过较其他项目同区间户型喜欢做两卫不同，这款产品只做了一卫。

具体为何，也在后面细说。

▲融创大河宸院建筑面积约93㎡户型

建筑面积约118㎡、121㎡ 两款户型，也是中户和边户的区别，其余均一致。

同为H三居布局，市场中类似结构的产品挺多，融创又有什么创新？

还是后面细说。

▲融创大河宸院建筑面积约118-121㎡户型

首先， 建筑面积约82㎡、85㎡两室的布局，是在传统“H”型两居基础上改造而来 。

看下图，左侧为融创户型，右侧为传统H型两居。

很明显，厨房卫生间对调后，各自的 面积都会有所增加 ， 卫生间更是能成为干湿分离 ，大大提高了使用效率。

而且，进入卧室的门的位置也改变了， 主卧靠墙衣柜的长度也能足足增加至少1米 ，原来卫生间外那条走道也消灭了。

再看融创这款户型的动线， 如“鱼骨”一般 ，非常简单且直接。

因为 几乎所有功能区的门都朝向客餐厅开，这就 避免了任何的走廊面积浪费 。

▲融创大河宸院建筑面积约82-85㎡户型

而且，82-85 ㎡的建筑面积，还能做出一个 约1.5米进深的景观阳台 ，卫生间预留有独立家政空间，功能性非常强。

▲融创大河宸院建筑面积约82-85㎡户型

建筑面积约93㎡的三室一卫 ，把卫生间挪到了靠近入户门的北侧。 这样，入户动线就是这样的：

进门后，在玄关换鞋，然后拐到卫生间干区洗手，再穿行去厨房、客餐厅，或是回卧室。

这样的设计，充分考虑到新冠疫情之后人们生活习惯的改变，满足大家对归家消杀的需求。

▲样板间实拍

▲融创大河宸院建筑面积约93㎡户型

而且，卫生间的设计很巧妙。

形状如一个“L” ，缺角的部分正是为了保证客餐厅的方正而切掉的，保证公共活动空间的规整开敞。

“L”的短边，是卫生间干区 。不仅有洗面区，还有独立洗衣机位，能打造一整面墙的家政收纳柜，非常实用。

“L”的长边，是卫生间湿区 。马桶位、淋浴区对置，淋浴区装玻璃屏风后进一步保证湿气不外泄，开窗则保证良好通风。

这样，虽然只有一个卫生间，可 每个功能区都相对独立 ，家庭成员可以同时使用，效率并不输给双卫。

▲融创大河宸院建筑面积约93㎡户型

而且，不安排双卫，节省的空间让其他功能区尺度更阔绰。

尤其是主卧，像很多90 ㎡做双卫的户型，进深只能摆下1.5米双人床。而融创这款， 进深能达到约3.81米 ，摆下 衣柜+1.8米床+双床头柜 毫无压力。

约1.5米进深的阳台 ，更符合天津客户生活习惯；主卧还带 270o环绕型飘窗 ，进一步扩展了室内空间感。

▲融创大河宸院建筑面积约93㎡户型

建筑面积约118㎡、121㎡的三室 ，一入户就是一个独立的 “Ⅱ”字型玄关 ——中间过道，两侧均有储物收纳。

其中，一侧是 薄柜 ，收纳鞋子35公分进深就可以；另一侧是一个 独立储物间 ，带上下水兼具洗衣家政功能。

尤其是这个 独立的家政+储物间 ，简直太实用了。洗衣时的噪音再也不会干扰卧室，L型转角墙面则可以做整面墙的收纳柜。

这样，进门就可在这儿把脏衣服脱下扔进衣篓，换上家居服先去旁边的次卫洗个手，再去其他区域。

而且， 像吸尘器、行李箱、电风扇等大件物品，也都能在此收纳 。

▲融创大河宸院建筑面积约118-121㎡户型

客餐厨设计成 “一”字贯通式 ，所有的功能区均朝客餐厅开门， 彻底消灭了走道面积浪费 。

这个逻辑，也在建筑面积约93㎡户型中运用。

但这款户型尺度更大， 整体开间约4米 ，而且是 客、餐、厨同宽 。不仅视觉上更开敞方正，而且会 围绕家具构成多条洄游动线 ，穿行更通畅 。

▲融创大河宸院建筑面积约118-121㎡户型

最大的亮点，是南侧那个 “跑道式”阳台 。

进深约1.5米，开间约7米 ，连通客厅和南次卧，构成一条洄游动线，这对120 ㎡相当奢侈。

这么大的尺度，配合大窗，可以把阳光和最大限度引入室内，同时也成为室内室外交界的一个过渡空间。

▲“跑道式”阳台样板间实景

在这儿，客户可以打造成一间温室花房、一间茶室、一间书画工作室、一个健身房……满足一切对生活情趣的想象。

假设 将阳台一分为二 ，将通往次卧的门挪到阳台，这样就同时扩大了客厅和次卧进深，能摆放更大尺寸的家具。

▲融创大河宸院建筑面积约118-121㎡户型

或者，将起居室与阳台、书房、甚至家政间之间的非承重隔墙全部打掉，就将获得 一个 将近60 ㎡ 的超豪华大宽厅 。

真正的墅级享受。

▲融创大河宸院建筑面积约118-121㎡户型

融创大河宸院 位于 武清老城区 ， 北运河与京津塘高速交口东南 。

这个位置，属于武清的老城区。从项目出发向南， 工贸大街、京津时尚广场、中信友谊 等，已连接成京津公路以东的大型商业带。

项目以西隔京津公路，是武清经济发展的重要引擎—— 武清经济技术开发区 ，已引入50多个国家和地区的企业1400余家，世界500强25家。

庞大的产业支撑，带动区域人口增长。武清区的常住人口数量，3年来蝉联各区排名前列。

西侧的 天鹅湖温泉度假村 ，主要承接京津两地会议。沿旁边的泉州路向南约1.5公里，就是大光明商圈，聚集着 荔隆广场、大光明中心 等商业综合体。

西侧紧邻着天鹅湖，是去年底刚刚开业的 武清万达广场 ，距大河宸院车程约3.5公里。

总建筑面积约19.72万 ㎡ ，引入品牌门店272家，拥有万达影城、大玩家、优衣库、海底捞、国美、人人乐等12家主力店。

另外，附近还有 运泽菜市场 和 世纪 华联超市 ，满足日常生活需求。东侧有公交站， 771、562路 可至区政府、佛罗伦萨小镇、高铁站。

▲融创大河宸院鸟瞰效果图

当然，项目最大的财富还是西侧蜿蜒穿过的 北运河 ，这也是著名的京杭大运河天津至北京一段。

武清自古以来就因水闻名，古书记载：“璐水绕其左，浑河衍其西，北拱神京而层峦叠嶂，南窥潭海而万物朝宗。当水路之冲衢，洵畿辅之咽喉。”

去年5月，《天津市大运河文化保护传承利用实施规划》提出分时、分段、分区域旅游通航的目标 。

据报道， 今年6月，京杭大运河通州-香河-武清段将正式通航 。

▲北运河实景

由此可见，这一板块地理位置的重要性及稀缺度。

而且，社区旁能拥有这样一条千年古运河， 犹如一座天然氧吧 。 推开窗户，就能看到这条千年运河。下楼走两步，就能去河畔慢跑上几公里。

这样的生活场景，想想都美。

▲北运河实拍

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