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绿城、中海这样控景观成本,学会就赚到了

楼主
1楼2016-10-3116:08
绿城是豪宅产品的代名词,中海是成本管控的利润王,为什么这次选取这两家企业的景观成本来探讨,是因为明源君认为豪宅更需控成本,否则也不赚钱;而成本管控高手中海的景观成本有哪些路数,更是需要我们去好好研究的。

景观工程,作为客户感知房地产项目的重要部分,让房地产企业费尽心思考量和打磨,但是,再需要投入的部分,也要考虑投入产出比。

一、景观工程成本的基本类别

景观工程成本,一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃圾站、物业管理用房、其他配套用房等。

其中,园林环境工程指的是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。

园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。

绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护,由于绿化工程往往是客户在看房时能直观感受到的敏感性成本,一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%。

二、景观成本控制原则与重点

基于数据分析可提出以下关于景观成本控制的4大原则:

第一,应根据营销定位匹配楼盘档次,可参照同档次楼盘的景观投入水平。

第二,尽量选择优秀设计单位或著名设计师,不仅能够有效优化产品设计,而且能够提高产品知名度,把握了景观细节,就把握了效果,成熟的景观设计成果能节约成本。

第三,选择相匹配的材料及有实力的施工单位,保证设计效果的实现,设计再好,没有好的施工单位来实施,同样不能做出好的园林景观。

第四,为控制整体投资,应合理分配。根据地块分级,景观投资不宜采用统一标准,而应该在统一的投资水平上,根据土地分级采取景观投入分级的策略,在重点区域,如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平;相反,则可以适当低于平均水平,不均衡投入景观成本,从而控制整体投入。

基于上述大原则,可以基于以下重点来打造景观,从而在实现成本管控基础上,好钢用在刀刃上。

首先,根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。

其次,在考虑景观均好性的同时,适当提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次,以提升高品质物业的标准。

再次,依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势,楼盘整体投资应提高软景投资比例。

最后,在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块,周围应适当提高景观投资水平,提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质;对于城市形象展示面和临街区的地方,适当的提高投资比例是有必要的。

三、园林景观工程成本管控

上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分,硬景(含园林土建、水景、水电及附属设施)面积约为35000平方米;软景(苗木绿化)面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米,折合575元/㎡。

由测算分析表可知,造价比例相对较高的为:绿化费37%,道路建造费19%,特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%,水景8%,室外照明水电6%,此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体景观成本分析详见下表。

又以中海室外园林限额设计为例,会根据项目档次来安排软景、硬景的比例。


1.软景
上海绿城软景部分造价为2032万元,其中:成本投入量最大的为中等乔木,占绿化部分投入成本的35%,第二的为大乔木及名贵树种费用,占总成本的15%,第三的为小灌木,投入比例为16.03%。以上三个部分总投入比例合计为66%,占成本的一半以上,因此是重点关注区域。从面积分配比例来看,

灌木面积:草坪(含地被)面积比例为1:1,乔木:灌木、草坪面积比为1.3:1:1.2,成本投入比为6:2:1。

上海绿城软景绿化部分详见下表。


软景绿化分析如下表:

前十类大量苗木品种成本投入分析如下表:

此项目树木的品种多样,营造出不同的效果。值得注意的是,以上苗木、种植土价格为某地的当地价格,不同城市的价格有所不同,比如上海地区价格约高出南京20%~30%。

2.硬景
硬景部分造价为3435万元,面积约为35000平方米。占总造价的63%,按景观总面积计算,折合361元/㎡。按硬景部分面积计算,折合981元/㎡。

硬景分析详见下表5。


道路分析见下表:


3.特色铺装、雕塑、凉亭等
上海绿城的特色铺装种类较多,有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容,其做法多样,结合所处的环境及功能使用要求而为。特色铺装结合小品、凉亭等其他构件对整个景观绿化环境起到了“集中点题”、提升整体档次的作用。特色铺装造价折合景观总面积为39元/㎡。此部分可依不同的地形、设计理念予以增减。详见下表。

特色铺装分析:

建筑小品分析:

4.其他景观设计细节
①拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏,不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。

②减小人行道宽度,因为弯而窄的人行道更具美感,而人行道不要安砌立沿石,采用红砖或片石平面安砌,让草自然地向人行道延伸,更具品位。

③减小空旷的大广场,增加楼间的庭院绿地:因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐,更喜欢庭院绿地。

④一楼设计“私家”庭院:打开侧门进入小院子,类似别墅生活,既好卖又能提高价位。

⑤多种树、少植草,树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。

⑥景观绿化要有层次:草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序,既有层次,又显自然。

⑦绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树,别自己种。因为十年树木的花费更高,绿化效果也不如前者。

⑧除非与规划的建筑物相冲突,否则一定要保留原土地上的大树,特别是古树。第一,古树不花钱;第二,古树不是花钱就能买来的;第三,能提高社区品位、增加卖点;第四,能落个保护环境的好名声。

⑨墙外绿化和样板区绿化要一步到位,既有利于楼盘包装,也可减少二次浪费。

复式房屋的楼梯设计时,可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞,作为放置艺术品的壁龛。既能减少工程量,又能增加客户的想象力,显得有艺术品位。

景观设计中尽量不做或少做大理石石球,因为它摸不得(有落尘)、爬不得、扒不得(很危险)。

在大城市,与其全种观赏树,不如辟出一块地种果树,更有田园风光,也有教育价值。

来源:明源地产研究院
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  • 2楼
    马克 学习下
    2016-11-1 10:15
  • 3楼
    2016-11-2 08:36
  • 4楼
    谢谢楼主分享
    2016-11-2 16:11
  • 5楼
    谢谢楼主分享资料。
    2016-11-3 12:24
  • 6楼
    总结的不错 有很多值得学习的地方
    2016-11-3 15:07
  • 7楼
    实践见真知,总结的很好,学习了
    2016-11-7 10:31
  • 8楼
    楼主对景观细节的总结非常实用
    2016-11-8 12:45
  • 9楼
    总结的挺好的,实用
    2016-11-25 09:23
  • 10楼
    很实用的总结,感谢楼主分享
    2016-11-30 10:11

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