建筑工程施工 楼主 发帖

房地产形势的分析

楼主
1楼2006-02-1209:26



易宪容的BLOG



发表文章
当前房地产市场的形势分析

2006-02-10 23:41:01

大 中 小
2005年房地产市场最为热闹及最为社会关注的一年。无论是年初上海房地产市场价格快速飚升,还是国八条后上海及长江三角洲不少城市房价下落和国内二线城市房地产市场的高歌猛进;无论是有国务院关于房地产宏观调控“新老八条”的出台,还是房贷利率调整;无论是“金九银十”不再灵光,还是想购房的民众不愿进入房地产市场等,这些都表明,房地产市场变化最大的一年。

2005年的房地产市场主要特点主要表现如下:一是国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上一年有所放缓,但2005年1-11月仍然增长22.2%,同时这种增长放缓表现为房地产投资过热由东部转到中西部,如2005年国内房地产投资东部增长为17.8%,而中部与西部地区则增长加快两者分别32.9%和31.4%。也就是说,国内房地产市场的过热,由以往的局部曼延到全国。

据东北财大姜春海的研究表明,中国的房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如,中国的房地产泡沫,1991-2004年平均每年泡沫度40.6%,1999-2003年房地产泡沫度基本上保持在10%左右,但仍然高于国际警戒线(5%),但是到2004年上升到13.9%,2005年将上升到14.9%。也就是说,目前全国的房地产泡沫已经十分严重了,而不是以往的局部过热了(上述2005年1-11月房地产开发投资的数据就有力地证明了这一点)。同时,根据他的研究,在其他条件不变的情况下(或以现在的这种态势发展),2006年国内房地产泡沫度为26%,2007年为40.9%,2008年为59.4%。如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值,2005年国内房地产泡沫度为22.1%,2006年为32.8%,2007年为48.5%,2008年将达到68%。也就是说,国内的房地产泡沫已经到了十分严重程度了,如果政府对此不采取严厉的措施调控,其后果不堪设想!

二是国内房地产市场的价格问题。房价是2005年宏观调控的中心。在政府稳定房价的指导思想下,2005年房价的增长速度有所放缓,但仍然表现在高位运行上。如2005年房屋销售价格指数6.4%。同时,我们也应该看到,城市间房屋销售价格走势差异较大。2005年环比销售价格下降的城市11月份有12个。也就是说,以往房地产开发商所称的中国土地稀缺、国内房价只涨不跌的神话已经被打破。更为重要的是,目前国内的房价为什么如此坚挺,并非是市场供求关系使然,而是非市场因素之结果。2005年不仅打破了近几年中国房价不跌的神话,也表明了这种价格不跌的神话完全是人为之结果。而任何人为地对房地产市场操纵,其后果可能比人们想象的更为严重。

三是以往几年房地产“金九银十”表示着房地产销售繁荣的季节到来。但是,2005年这种意象已经成为历史。因为,目前的购房者已经不是早几年房地产市场刚发展起来的购房者,现在的购房者不仅随着房地产市场的发展不断在增加关于房地产市场方面的知识,他们中不少人能够利用这些知识对扑面而来的房地产市场信息进行识别、选择及判断,房地产商试图臆造几个概念来欺骗广大的购房者早已成了历史。

这在于购房作为一般民众人生中的一件大事,在面对市场一系列的不确定性,在面对自己边上的同事“负翁”效应的示范下,任何一个民众进入房地产市场都采取十分谨慎的态度,都对个人购房决策反复征询意见与权衡。因此,对大多数购房者个人来说,像早几年民众一进入房地产市场很快进行决策购房早已成了历史,他们的购房决策肯定是一个较长的过程。再就是,目前进入房地产市场的购房者多数人并非是身无片瓦者,或等着购买房子急住之人(因为这些人早就进入了房地产市场),而是不少人是有房子准备改善条件者,面对市场的不确定性、面对政策的不确定性,面对高得离谱房价,要想诱惑他们进入房地产市场并非易事,除非他们真正感觉到房价较为合理。有人曾把这种现象说成是民众持币待购、持币观望。但是,实际的情况下,莫说是高得离谱的房价国内广大民众没有购买力而无法承担,就是未来市场房价向低处走,民众手所持有的货币都是十分有限的,他们都得通过个人住房消费信贷来购房,国内大多数民众手中根本就没有多少币,哪来的持币待购呢?正是这意义上说,以往完全由房地产开发商主导的市场将逐渐转变为以消费者为主导的市场。

还有,对于房地产开发商及银行等相关者来说,面对变化了的市场,如果还是用传统的观念来应对,那么失去的是它们自身而不是购房者。正是在这意义,2006年国内房地产市场将发生很大的变化。

2
  • 2楼



    四是住房消费如何来启动。面对着2005年不少行业的产能过剩,不少人提出2006年应该是住房消费年,要民众赶快进入高价的房地产市场。但是,一方面,中央经济工作会议精神表明,2006年经济工作的主要任务之一是着力解决民众的切身利益问题,以便建立中国和谐社会;另一方面,民众特别是中低收入民众的新三座大山压得喘不过气来,如上学贵、医疗费用贵,尤其是房价贵使得国内大多数人远离房地产市场。而如此过高的房价,为什么竟然有人在拼命叫嚷着要民众进入房地产市场并以此来扩大内需?这样做既与政府科学发展观建立和谐社会的宗旨背离,也与目前中央经济工作会议的精神相背离。

    还有,目前国内房地产市场的房价这样高,但为什么有些人又在拼命鼓吹民众要进入高价的房地产市场,这当然是目前对房地产理解分歧有关。对房地产市场的来说,什么住房消费年?民众购买住房是消费吗?但是,在国家统计局对住房的属性界定中,住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产,在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说,不仅经营单位购置的厂房是固定资本,居民个人购买的住宅,尽管是由个人居住和享用,但其本身并没有划为消费品。即所有个人购买住房都是投资品。如果按照国家统计局的统计,房地产都是投资品,民众住房购买也是投资品,那么在目前国内投资过高过热的情况下,扩展房地产投资或拼命鼓励民众进入房地产市场那么自然是把目前高位运行的投资再一次拉得更高了。

    因为,根据国家统计局的规定,个人的住房消费是指,当住房用于居民居住时,租住的,其租金计入承租人的消费支出;还有,自住的,比照相应市场(租金)价格,以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说,目前国内居民购买房子是投资而不是最终消费,居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租,而且这种房租国家统计局是无法计算出来的,它只能是虚拟计算。因此,现在一些人拼命地主张扩大房地产市场的消费,除了激励民众多租一些房子之外,从国家统计局的计算来看是无法达到扩大住房消费目的的。

    也正是因为国家统计局把房地产归纳为固定资本形成或投资中,因此无论房价如何上涨,都是与居民消费价格指数无关,房价可以快速上涨,甚至于几年来可以上涨百分之几十,但CPI则不仅不会上涨,反倒下落,因为上涨价格都位移到没有纳入CPI计算的房价上。由于CPI不上涨,尽管世界的利率都在变化,或世界利率进入上升的通道,但中国的利率就是不变化,甚至还有人说要下降。利率不变,资金密集性的房地产市场它的价格想下降是不可能的。因为,当利率处于较低水平时,市场上肯定是资金泛滥。目前国内的利率就处于历史最低水平,流动性自然泛滥,大多的钱进入房地产也就自然了。可以说,国内利率不变化或上涨,房地产市场价格想调整下来并非易事。

    可以说,目前国内房地产价格调整的困难性,最大的问题就在于我们对房地产属性的定位岐义导致的结果。房地产或是投资,或是消费。当国家统计局计算时,则房地产是投资,因此,房地产价格无论是上涨多高,都不会反映在CPI上去;当国家要拉动需求时,房地产又是消费了,既然是消费,拉动内需,房地产自然是首功一箭了。

    目前市场上鼓吹2006年是住房消费年,希望通过以住房消费来带动国内消费。按照国家统计局的说法是错的,但与实际的情况来看,这种说法自然没有什么错,但是,在国内房地产市场高房价时,把民众赶入房地产市场,民众有能力来购买高价格的房子吗?退一万步说,银行的信贷仍然可以如早几年那样,无论谁只要购买房子,都能够购到款,甚至于可以如上海有一个人那样贷款7800万,购房128套。但是这是什么概念呢?除非是房地产炒作之外,还能是什么?而且如果民众是自住购房,银行也愿意贷款给民众,但民众这些贷款要不要还。其实,我们许多民众是需要住房的,而且大多数民众都需要住房,只不过是房价太高让广大的民众远离房地产市场。

    可以说,要发展住房消费,最大的问题不仅在于住房结构调整,而是要把目前过高的房价调整过来,让国内绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。而做到这一点,政府能够在土地拍卖规划上(直接规定拍卖的土地生产什么类型的住房),在住房的交易税与物业税,在银行利率及信贷控制上都是有作为的。只要从这三个方面入手,国内房地产泡沫调整并非难事,问题是政府从短期还是从长期来考虑如何作为。

    可以说,2006年住房消费是决定其市场发展的关键,但是不要把民众往高房价市场赶,而是让整个房价向下调整,保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点,首先清除对住房理解的岐义,把住房看作是消费,并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设,以严厉税收打击房地产炒作,以利率来调整住房的供求关系。这些都是政府能做的事情,就看政府作不作为。只要全国住房价格下来了,所谓的住房保障体系也就不重要了。我们坚决不可学习香港那种高房价高福利的房地产市场模式。而这些问题不解决,2006年的房地产市场开发可能仍然会操纵市场,把价格炒高,但民众能否进入市场那就十分令人质疑了,问题就在于政府这一意念!


    2006-2-12 09:28
  • 3楼
    日前,潘石屹在网友聊天时表示,二手房是空置率高和买不起房的死穴。

      对于中国住房存在过剩风险的说法,潘石屹表示,撇开具体的“空置率”、“房屋过剩”这些名词概念暂且不谈,中国的房地产现在的确面临着一些问题,有些问题还非常严重,一是空置率高,二是要购买商品房,普通家庭收入和房价之间的差距非常大。从逻辑上看,上述两种现象的并存是相互矛盾的,真正的原因是什么?是没有完全市场化。

      在房地产的市场化过程中,“8.31“大限以后,土地已经完全市场化了;采用公开“招拍挂”的方式,一手房交易也市场化了;但是最大的一部分,也就是二手房交易还迟迟不能市场化,二手房没有市场化就会出现一边是一部分房子空置,另外一边是一部分人又没有房子住,或者是买不起房子的情况。让二手房交易真正的市场化,是解决目前房地产面临问题的关键所在。但是,二手房交易的市场化涉及到的政府部门、法律、政策,包括税收的政策非常多,不是单一的因素能够解决的。



      首先,要明确二手房的产权,就是原来的所谓房改房的档案问题,只有一个产权明确的房子,才可以在市场上面进行交易。第二,要降低流通环节的程序、税金、费用,提高二手房流通环节的效率。第三,适当提高第二套房子的持有物业税。

      这样才会有利于二手房市场的建立。但在过去的一年时间,出台的政策基本是增加了流通环节的税收,对持有物业的税收没有增加,这样对建立二手房市场实际上是不利的。只有增加持有房子的成本,减少流通环节的成本,才会促使二手房市场交易活跃起来。


    2006-2-15 07:39

土木在线电脑版土木在线移动网土木在线微信

Copyright©2000-2016 CO土木在线 http://m.co188.com