四是住房消费如何来启动。面对着2005年不少行业的产能过剩，不少人提出2006年应该是住房消费年，要民众赶快进入高价的房地产市场。但是，一方面，中央经济工作会议精神表明，2006年经济工作的主要任务之一是着力解决民众的切身利益问题，以便建立中国和谐社会；另一方面，民众特别是中低收入民众的新三座大山压得喘不过气来，如上学贵、医疗费用贵，尤其是房价贵使得国内大多数人远离房地产市场。而如此过高的房价，为什么竟然有人在拼命叫嚷着要民众进入房地产市场并以此来扩大内需？这样做既与政府科学发展观建立和谐社会的宗旨背离，也与目前中央经济工作会议的精神相背离。

还有，目前国内房地产市场的房价这样高，但为什么有些人又在拼命鼓吹民众要进入高价的房地产市场，这当然是目前对房地产理解分歧有关。对房地产市场的来说，什么住房消费年？民众购买住房是消费吗？但是，在国家统计局对住房的属性界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买的住宅，尽管是由个人居住和享用，但其本身并没有划为消费品。即所有个人购买住房都是投资品。如果按照国家统计局的统计，房地产都是投资品，民众住房购买也是投资品，那么在目前国内投资过高过热的情况下，扩展房地产投资或拼命鼓励民众进入房地产市场那么自然是把目前高位运行的投资再一次拉得更高了。

因为，根据国家统计局的规定，个人的住房消费是指，当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；还有，自住的，比照相应市场（租金）价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，目前国内居民购买房子是投资而不是最终消费，居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租，而且这种房租国家统计局是无法计算出来的，它只能是虚拟计算。因此，现在一些人拼命地主张扩大房地产市场的消费，除了激励民众多租一些房子之外，从国家统计局的计算来看是无法达到扩大住房消费目的的。

也正是因为国家统计局把房地产归纳为固定资本形成或投资中，因此无论房价如何上涨，都是与居民消费价格指数无关，房价可以快速上涨，甚至于几年来可以上涨百分之几十，但CPI则不仅不会上涨，反倒下落，因为上涨价格都位移到没有纳入CPI计算的房价上。由于CPI不上涨，尽管世界的利率都在变化，或世界利率进入上升的通道，但中国的利率就是不变化，甚至还有人说要下降。利率不变，资金密集性的房地产市场它的价格想下降是不可能的。因为，当利率处于较低水平时，市场上肯定是资金泛滥。目前国内的利率就处于历史最低水平，流动性自然泛滥，大多的钱进入房地产也就自然了。可以说，国内利率不变化或上涨，房地产市场价格想调整下来并非易事。

可以说，目前国内房地产价格调整的困难性，最大的问题就在于我们对房地产属性的定位岐义导致的结果。房地产或是投资，或是消费。当国家统计局计算时，则房地产是投资，因此，房地产价格无论是上涨多高，都不会反映在CPI上去；当国家要拉动需求时，房地产又是消费了，既然是消费，拉动内需，房地产自然是首功一箭了。

目前市场上鼓吹2006年是住房消费年，希望通过以住房消费来带动国内消费。按照国家统计局的说法是错的，但与实际的情况来看，这种说法自然没有什么错，但是，在国内房地产市场高房价时，把民众赶入房地产市场，民众有能力来购买高价格的房子吗？退一万步说，银行的信贷仍然可以如早几年那样，无论谁只要购买房子，都能够购到款，甚至于可以如上海有一个人那样贷款7800万，购房128套。但是这是什么概念呢？除非是房地产炒作之外，还能是什么？而且如果民众是自住购房，银行也愿意贷款给民众，但民众这些贷款要不要还。其实，我们许多民众是需要住房的，而且大多数民众都需要住房，只不过是房价太高让广大的民众远离房地产市场。

可以说，要发展住房消费，最大的问题不仅在于住房结构调整，而是要把目前过高的房价调整过来，让国内绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。而做到这一点，政府能够在土地拍卖规划上（直接规定拍卖的土地生产什么类型的住房），在住房的交易税与物业税，在银行利率及信贷控制上都是有作为的。只要从这三个方面入手，国内房地产泡沫调整并非难事，问题是政府从短期还是从长期来考虑如何作为。

可以说，2006年住房消费是决定其市场发展的关键，但是不要把民众往高房价市场赶，而是让整个房价向下调整，保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点，首先清除对住房理解的岐义，把住房看作是消费，并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设，以严厉税收打击房地产炒作，以利率来调整住房的供求关系。这些都是政府能做的事情，就看政府作不作为。只要全国住房价格下来了，所谓的住房保障体系也就不重要了。我们坚决不可学习香港那种高房价高福利的房地产市场模式。而这些问题不解决，2006年的房地产市场开发可能仍然会操纵市场，把价格炒高，但民众能否进入市场那就十分令人质疑了，问题就在于政府这一意念！

日前，潘石屹在网友聊天时表示，二手房是空置率高和买不起房的死穴。

　　对于中国住房存在过剩风险的说法，潘石屹表示，撇开具体的“空置率”、“房屋过剩”这些名词概念暂且不谈，中国的房地产现在的确面临着一些问题，有些问题还非常严重，一是空置率高，二是要购买商品房，普通家庭收入和房价之间的差距非常大。从逻辑上看，上述两种现象的并存是相互矛盾的，真正的原因是什么？是没有完全市场化。

　　在房地产的市场化过程中，“8.31“大限以后，土地已经完全市场化了；采用公开“招拍挂”的方式，一手房交易也市场化了；但是最大的一部分，也就是二手房交易还迟迟不能市场化，二手房没有市场化就会出现一边是一部分房子空置，另外一边是一部分人又没有房子住，或者是买不起房子的情况。让二手房交易真正的市场化，是解决目前房地产面临问题的关键所在。但是，二手房交易的市场化涉及到的政府部门、法律、政策，包括税收的政策非常多，不是单一的因素能够解决的。



　　首先，要明确二手房的产权，就是原来的所谓房改房的档案问题，只有一个产权明确的房子，才可以在市场上面进行交易。第二，要降低流通环节的程序、税金、费用，提高二手房流通环节的效率。第三，适当提高第二套房子的持有物业税。

　　这样才会有利于二手房市场的建立。但在过去的一年时间，出台的政策基本是增加了流通环节的税收，对持有物业的税收没有增加，这样对建立二手房市场实际上是不利的。只有增加持有房子的成本，减少流通环节的成本，才会促使二手房市场交易活跃起来。