面向楼市的维稳政策正在全方位深化。

一方面针对购房者，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门于国庆前夕接连释放重磅利好，通过降低购房成本释放市场需求；而另一方面针对市场另一端的开发商，银行也敞开了一定的融资渠道，以减轻企业资金压力。

供需两端的支持政策双管齐下，将为满足刚性和改善性需求的释放提供便利，同时也将促进整个楼市尽快回暖。

6000亿“大礼包”等待落地

房地产融资再获利好，对楼市有何影响？

若这6000亿元融资额度落地，对现金流承压的开发商来说，无异于久旱逢甘霖。

有数据显示，近几年房地产贷款余额增速持续下降，并在2020年之后，低于各项贷款增长水平。2022年6月末房地产贷款余额增速仅为4.2％，不及2021年同期增速的一半，仅是同期各项贷款余额增速水平的三分之一。

另一组数据显示，当下新增的房地产贷款占比创新低，出现骤然紧缩。2022年6月末，房地产新增贷款累计新增0.67万亿元，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9％，占比创近年新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20％，目前的占比仅为之前的大约四分之一。

根据9月5日举行的国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，监管部门将突出重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业的支持。其中包括，保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。

一位业内人士称，上半年六大行对房地产行业的按揭贷款、开发贷款合计也是6000亿元左右，如果下半年新增这6000亿元能够落地，则等于这六家银行下半年注入房地产行业的贷款需要实现倍增，对于提升房地产行业的流动性和促进行业回暖的作用是不言而喻的。

对于这次融资的主要流向，他表示， 这是市场选择的结果，这笔资金必然会注入信用状况和现金流比较好的地产国企央企。

他认为， 这6000亿元将会以抵押借款、按揭贷款、开发贷、流贷、购买债券等形式注入楼市，虽然仅仅只是针对六家商业银行而言，但却代表了金融领域政策面对于促进楼市回暖的一个信号。 从次事件来看，后期房企的融资渠道确实有借此机会有所拓宽之势。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，很长一段时间里，由于银行过度奉行“雨天收伞，晴天送伞”的策略，造成了房地产的大起大落——在楼市下滑的时候，由于资金链紧张，开发商打折促销，导致房价和地价循环下跌，进而导致抵押物对银行债权保护效果的下降，接着银行收紧融资，进一步收紧开发商的资金状况。为避免系统性风险和整个预期每况愈下的恶性循环，就需要及时纠偏。

监管层的及时介入，加大融资力度，确是落实关于支持房地产企业合理的融资需求的举措。他表示，在具体实施中，要把房地产项目跟企业的融资分开，房地产项目公司和企业本身是相互隔离的法人实体，要确保项目封闭运转来确保资金内部循环。此次监管部门指示加大资金投入是有利于房地产融资正向循环的，会对房地产市场产生实质性影响。

市场逐渐温和复苏

此外，从国庆节的销售数据来看，市场成交情况仍整体偏冷，但市场已出现一定的向好态势。

其中一个明显的变化是，在经历连续多月的同比负增长后，部分房企在9月迎来销售回暖。其中， 中海地产9月单月合约销售额约228.26亿元，同比上升12.0%，实现其今年以来的首次单月同比回正； 招商蛇口（001979）9月单月实现签约销售金额350.48亿元，同比增加50.23%。

不仅如此，也有企业实现了单月和累计业绩的双增长。据 越秀地产披露的数据显示，其9月单月合同销售金额约为166.81亿元，同比上升约178%； 前9月，企业累计合同销售金额约为796.74亿元，同比上升约12%。

克而瑞预计，10月房地产市场将止跌企稳。一方面，9月末央行和银保监会持续释放积极信号；另一方面，针对住房的各类纾困政策正持续推出，也使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。此外，受房企“以价换量”惯性影响，未来楼市成交还有一定释放空间。

据克而瑞数据显示，多数城市在国庆假期大力促销与政策利好不断的市场背景下，项目的来访量均有不同程度回升。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间。但若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

展望四季度，中信建投证券指出，LPR和公积金利率下调、首套住房贷款利率下限放松、保交楼全国性纾困基金启动均将推动居民购房信心和需求回升。同时，央行积极推动金融机构加大对房地产企业合理融资需求的支持，在销售和融资的改善下，房企开发资金来源改善也将向投资传导，房地产投资增速降幅将有望收窄。